【シストレ】フェル☆プロサー２【不動産】

2005年06月21日18:59

カテゴリ: 不動産投資のノウハウ

物件の購入　７

＞１・現状でわかっている建物の重要な部分の修繕
＞２・本契約までに空室になった部屋のリフォーム代
＞３・本契約までに入居した場合の敷引きの受取り
＞４・固定資産税の起算日
＞５・消費税の扱い方
＞６・建物価格と土地価格
＞７・瑕疵の保障期間

前回書いた注意点ですが、私の場合はこんな感じ。
１・現時点でわかっている破損部分は売主が修繕
２・売主がリフォーム代負担
３・売主が受取る
４・１／１（４／１と２つの解釈がある。１／１は買主有利）
５・建物部分の消費税は込み
６・建物重視（建物重視だと減価償却が有利）
７・なし

瑕疵だけが納得いかないものでしたが、この方の持ち物件を全て見て信用することにしました。

さて、国民金融公庫で借金することになりました。
額は書きませんが１３年で固定１．６５％です。（安いですね～）

国民金融公庫で借金するのに苦労したのは買う物件を同時に担保に入れられないことです。
私の場合、少し担保不足だけど買う物件を、後で追加することで承認してもらいました。
あまった担保物件は抜くことができるようです。

続く

最近、若干の滞納者がでてきていて苦労してます。
一部屋、滞納を理由に退去願いを出しています。
時期もよくないんだけどなあ。。（ＴＴ

2005年06月20日23:49

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

反落

先週、上げ続けた日経もようやく息切れしました。

先週といえば、ＩＰＯのＺＯＡに当選していたのですが初日に６７．５万で売りました。２１万＞６７．５万（３倍強！）
割り当ててくれたひまわり証券に感謝！

ＷＴＩ原油があがり、円安になると日本の石油製品はどうなるのでしょう？
私なんかすでにガソリンの買い控えやってますがな・・・
こういうインフレはどうかなあと思います。

取引
最近、取引はありません。

2005年06月18日18:25

カテゴリ: 不動産投資のノウハウ

物件の購入　６

物件の値段に折り合いがついたので契約です。

契約の際に、細かい部分まで詰めておかないと後であやふやな部分がでてきて負担のなすりあいになってしまいます。

私が気をつけているのは、
１・現状でわかっている建物の重要な部分の修繕
２・本契約までに空室になった部屋のリフォーム代
３・本契約までに入居した場合の敷引きの受取り
４・固定資産税の起算日
５・消費税の扱い方
６・建物価格と土地価格
７・瑕疵の保障期間

もちろん、値段の交渉時に上記の疑問点をぶつけながら交渉していくのですが、最終的に折り合いがついてから相談することもあります。
これらをおろそかにしていると、思ったより出費が重なるので大変なことになると思います。

続く

取引
さて、コール売りをしている私には苦しくなるかな～という場面になってきました。
日経も来週が山になりそうだと思っています。
ニュースもかなり楽観的になってきました。

今、狙っているのは７Ｐ１１５の買いです。
分のいい宝くじになると思います。

2005年06月17日05:32

カテゴリ: 不動産投資のノウハウ

物件の購入　５

あと５０万。。。

売主とこちらの提示額の差はすでに５０万だったのですが、自己資金の限界が。。。
もう一度、資料を見直して細かく計算しなおして。。。

とても苦しかったのですが、あと２５万弱だしても考えていた自己資金の範囲に収まることがわかりました。
（この辺りが一番苦しかった）

仲人の不動産屋さんも手数料をこの段階から少し負けてくれるといってくれました。
ここは、間をおかずに計算終了後に２５万だけアップを提示しました。
表面利回り１４．６８％（私の限界。これ以上は無理）

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

２～３時間ぐらい間があったでしょうか。
ようやくＯＫがでました！（むこうもかなり苦しそうでした）＾＾；

続く

取引
７Ｐ９５＠１新規売り

コールを売りたい衝動に駆られながら我慢しています。
すでに速すぎたコール売りを抱えているためナンピンするとキリがなくなるからです。
７Ｐ９５は引け間際に大手のヘッジ買いが入ってきたので、それに乗じて売りました。

2005年06月15日22:44

カテゴリ: 不動産投資のノウハウ

物件の購入　４

さて、表面利回り１６％強でいれていた指値を１５％まで上げて提示しました。
すると、表面利回り１３．６％から１４．５％まで下げてきました。。
（約４００万円の値下げ）

また、間を置きました。
国民生活金融公庫からは、かなり借りられるとはいえ自己資金が予算ぎりぎりなのです。。。

ここで、自分で計算しているキャッシュフロー計算が本当にあっているのか税理士に相談に行きました。
細かい数字をいれても、自分で計算していた概算とほぼ合っていました。

「この辺で落ちてくれるだろう」と２００万開いていた真ん中の数字を提示しました。（１００万上乗せ）＞１４．７５％
５０万しか値下げしてくれませんでした（笑＞１４．６％

続く

本日の取引はありませんでした。
７Ｃ１２５のヘッジ買いがうまく効いてくれました。

１１４００を超えたことで１１５００までは軽いのでしょうかねえ？？
出来高が少なく上げていくとすれば昨年の７月と似たパターンかもしれませんね。

2005年06月15日02:42

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

ヘッジ買い

本日のＮ２２５は高値圏でのもみ合いに終始していました。
上に抜けるのやら下げるのやら予想は難しい様子です。

取引
７Ｃ１２５＠１買い（７Ｃ１２０売りの損失を限定するためのヘッジ買い）
６Ｐ１００＠１買い（７Ｐ１０５売りのヘッジの先回り買い）

相場がこのままあげた時は７Ｃ１２５の買いが生きてきます。
逆に下げれば６Ｐ１００が効いてきます。

イメージ
７Ｃ１２５買い
７Ｃ１２０売り
－－－－－－－－－－－－７月ＳＱ想定レンジ上１２０００

現在の日経平均１１３４０

－－－－－－－－－－－－７月ＳＱ想定レンジ下１０５００
（７Ｐ１０５売り)＜下がれば仕掛ける予定
７Ｐ１００買い

2005年06月13日16:08

カテゴリ: 不動産投資のノウハウ

続　続　物件購入の模様

こちらと売主の提示金額が出揃ったところで（まだまだ開きはありますが）
間を取りました。

株式投資でも、なんでも焦るとろくなことがないのです。

この間に国民金融公庫に行って来ました。
前回、競売の時に相談に来ていたので担当の人も、こちらの担保差入れ可能な状況等をわかってくれていたので楽でした。

ここで、４８００万を１３年固定で１．７％で借りられそうだということを確認しました。
１３年という期間はこの物件から発生するキャッシュフローから一番最適と思われる期間を自分なりの公式に当てはめて計算しました。

おおまかにいうとキャッシュフロー／返済期間が一番多くなる期間を選ぶだけの簡単な計算式です。少し前にここでも紹介しました。

続く

取引
８Ｐ１００＠８の新規売り
７Ｃ１２０売りをホールドしているのでバランスのために打診的に売ってみました。本当は日経が押した時に売りたかった。
日足を見るとこの売りはやな感じです。

2005年06月11日21:17

カテゴリ: 不動産投資のノウハウ

収益物件購入の続き

（あらかじめ断っておきますが、具体的な金額は控えさせていただきます。）

最初に物件説明を受けた時の金額は、表面利回り１０．８％でした。

自己資金の具合とか希望も込めて表面利回り１６％強で指値を入れました。
ここまで、何件もこの時点で「話しにならん」と断られてます（笑

今回は終わりませんでした！
向こうも表面利回り１３．６％まで指値を下げてきたのです！
（約１６００万円の値下げ）

この時点で、向こうの希望金額は表面利回りで１３．５％ぐらいだったんだなと思いました。
しかも、売りたがっている。

建物を見る限り、とてもきれいで直さなければならないようなところはありません。
家賃も年数に応じた適切な家賃がついていて、この利回りです。

これは欲しいと思いました。
しかし、自己資金がぎりぎりでした。。

続く

2005年06月10日16:45

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

なんなんですか・・・

昨日、下抜けブレイクしちゃったと思ったんですけど。。。
どういうことっすか！！！（笑

昨日の陰線を完全に帳消しにしてますね＾＾；；

まあ、読みが外れていても利益になっていくのはＯＰのよいところです。
取り損ねた利益があっても、昨日の仕切りは利益確定ですし。

本日はメジャーＳＱでした。
日経平均先物と日経平均オプションが同時に清算されます。

うちの売り保有していた６月限もきれいさっぱり価値がなくなり０円になりました。
６Ｃ１２０　６Ｐ１０５　６Ｐ１００でした。

取引
７Ｃ１２０＠７新規売り
。
。
。

ＩＰＯが当選しました。
６／１７に上場する、ＺＯＡです。

ＰＣパーツショップです。
ＰＥＲが９倍で主幹事が野村證券のようです。

2005年06月09日20:35

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

下抜け？

微妙に抵抗線と思われていた１１２００弱辺りを下抜けたようです。

久々の１５０円規模の陰線をつけました。
これはちょっと、またまた振り落としかもしれませんね。

取引
７Ｃ１２０＠５　利益確定返済買い
７Ｐ１０５＠２０同値切り返済買い

１１３２０～１１２００のレンジを想定した仕掛けだったのであっという間の仕切りになりました。

2005年06月08日16:59

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

Ｎ２２５反発

上も下も固いですね。

昨日、１１２００を若干下回る動きがあり、ＮＹはなが～い上髭をつけたにもかかわらず反発してきました。

５／１７を底としたトレンドラインをキープしました。
このままもう一度１１３８０にトライするのでしょうか。

取引
７Ｃ１２０＠１０と＠９新規売り
７Ｃ１０５＠２０新規売り
多分、途中で仕切ると思う。

６月限も実質あと一日です。
今月は証拠金が高かったのでパッとしませんでした。

2005年06月07日18:02

カテゴリ: 不動産投資のノウハウ

物件購入が決定しました！

先日から、検討していた賃貸物件の値段交渉が終わりました。
めでたく合意に至りました＾＾

物件
　鉄骨造３階建てスレート葺ＡＬＣ壁
　駐車場２０台分
　土地　約２００坪
　２ＤＫｘ８　１ｋｘ８
　現在１ｋが１室空き
　表面利回り約１０．８％

という物件でした。

ちょっと敷居が高いかな？と思いましたが。。。
まずは値下げ交渉から。

続く

2005年06月06日20:18

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

メジャーＳＱ前

さて、今週は日経平均先物とそのオプションのＳＱが同時にあります。
いわゆる「メジャーＳＱ」の週です。

本日はＮＹの下げを受けて１１２００を下を試そうとしましたが、１１２００は強かったです。
朝のうちに１１１９０をつけたものの引けにかけて強く若干のマイナスで引けました。

本日の取引は、６Ｐ１０５＠１の新規売りです。
。
。
。

交渉していた、賃貸物件が同意に至りました。
詳しいことは、また後ほど。

2005年06月02日23:38

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

現在のポジションの整理

現在のポジションを整理します。
６Ｃ１２０＠２売り（６／１０に日経が１２０００を超えなければ儲け）
７Ｐ９０＠３売り（７／８に日経が９０００を下回らなければ儲け）
です。

聞くところによると、オプションの売りのイメージが難しいとのこと。
わかりやすく図で説明してみます。

まず、コール売りは↑、プット売りは↓と覚えてください。

６月限１２０００コール売り
－－－－－－－－－－－－－１２０００
↑
Ｎ２２５がこの値幅で６／１０に収まっていれば儲け
↓
－－－－－－－－－－－－－９０００
６月限９０００プット売り

範囲を超えてきそうなら損切りしてその上に建て直すこともできます。
ＳＱがくるまでにプレミアムが剥げているなら利益確定することもできます。

単純に売りだけだとこれで終わりです。
これに買いを組み合わせるとリスクがぐっと減ります。

ですが、合成ポジションの説明までするとめちゃくちゃややこしくなるのでやめておきます。。
そこらへんに興味がある人はオプションの本を一読してみることをお勧めします。

2005年06月02日18:13

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

いってこい！Ｎ２２５

ＮＹが強く、本日の日本市場は朝から買いが集まりました。
が、見事に中折れで「いってこい」の展開になりました。。。

ＮＹのチャートを見ると、ちょうど節目にぶち当たっています。
このこともあって、一旦利益確定がでたのかな？
という感じです。

本日は取引なしでした。
。
。
。

最近、ジャパンネット銀行を解約しました！
理由は。。。
・口座維持手数料が必要。
・出金はおろか入金にも手数料をとる。
・ＪＮＢ同士の振込にも手数料をとる。
・今まで独占していた証券口座への即時入金も他銀行でできるようになった。

等です。。。

かわりにライブドアから離れたイーバンク銀行口座を開設しました。
・口座維持手数料も要りません。
・入出金に手数料は取られません。
・イーバンク同士の振込は無料。
主にヤフオクで活躍してくれそうです。

2005年06月01日17:37

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

Ｎ２２５は寄り底、１１３２０の窓を埋める

昨夜のＮＹの下げを受けて「弱くなるだろうな」と思いきや、下は頑強で昨日の高値も更新して４／１８に空けた１１３２０の窓を埋めました。

６Ｃ１２０＠２売りを一部＠１で利益確定。

朝の下げを見て、このまま下げればＰ売り、切り返せばＣ売りができるかなと思いました。
しかし、この程度の上げ下げではＣもＰも売れるものがなかったです。

残りのＯＰ６月限は腐るまで放置です。

2005年05月31日21:33

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

強そうで弱い、Ｎ２２５

１１２００を突破して勢いづくかと思われましたが、いまいちな動きでした。
１１３２０までの窓埋めもまだです。

本日は利益確定日和でしたので、
７Ｐ９５＠７を＠３で返済買い。
。
。
。

また、本を買いました。

ガソリン取引入門
穀物取引入門
ジムロジャーズ世界を行く
の３冊です。

「マーケットの魔術師」と「新マーケットの魔術師」を読み終えましたが、なぜか「新～」を読んでいるとすぐに眠くなりました。。。

訳者の違いなのですかねえ。
前書はおすすめですが、後書は。。。睡眠薬としてならお勧めできます（笑

2005年05月30日17:42

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

Ｎ２２５　１１２００超え

Ｎ２２５はみんなが意識していた１１２００をようやく超えてきました。

４／１８につけた窓は埋めきれていません。
トレンドラインの上値抵抗線は越えていません。
この辺りの出来高はうすいです。

７Ｃ１２５＠４を損切り
６Ｃ１２０＠２を新規売り
。
。
。

現在、商品先物のサヤ取りを勉強中。
少しずつ参加していきたい。

2005年05月27日18:44

カテゴリ: 金融デリバティブ投資

動けず

昨夜のＮＹの上げを受けて、Ｎ２２５のミニ三角持合は上抜けしました。
小さな窓を開けています。

１１２００を上辺とする、中型の三角持合のブレイクポイントに迫っています。
ここからは一旦上げではないかと思っています。

もしかしたら、１１５００ぐらいまでの踏み上げもあるのではないでしょうか。
そうなると逆張りでいくのはやばそうです。。。

本日はなにもしませんでした。

2005年05月26日21:11

カテゴリ: 不動産投資

物件に指値を入れました。

年間家賃収入８８０万、２ＤＫｘ８　１Ｋｘ８
鉄骨スレート葺
築１０年

５４００万で撃沈しました（笑
まだ詳しく書けませんが、交渉が完全に終わったら書きたいと思います。
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・
・
今日のＮ２２５は１１０００がやけに強かったです。
なにやら公的資金の買いとかうわさもでていたようです。

見た感じ、小さな三角持合ですね。
ブレイクしてもあんまりパワーのない動きになりそうな気配です。

１０９００までの窓を埋めるのかと思いきや、下ひげで窓埋め拒否をしています。

６Ｐ１００＠５が１枚だけ約定・・・
７Ｐ９０＠３を売り増し
日経はちゃくちゃくと売り残の整理をしているように見えますね。。。

フェル (*´∀｀)ｼｽﾄﾚ

プロサー2期生 :2019

システムトレード :2013
　シストレ魂
　システムトレードの達人
　イザナミ

不動産 :2004
　鉄骨３階建　１Ｋ　ｘ１５
　~~鉄骨３階建~~'19/9売却
　鉄骨３階建　３ＤＫｘ１８
　鉄骨３階建　３ＤＫｘ１８
　~~鉄骨３階建テナント~~ '18/1売却
　~~青空駐車場~~ '18/2売却

資格
　一級建築士
　宅地建物取引主任者
　土地家屋調査士

師匠
　iceman_rjttさん